Успеть до лета: почему сейчас самое время купить квартиру?
С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от долевого строительства.
Успеть до лета: почему сейчас самое время купить квартиру?
Долевое строительство позволяло нам заметно экономить, но, купив квартиру на стадии котлована, человек рисковал стать обманутым дольщиком. До сих пор застройщики имели возможность перебрасывать деньги с одного объекта на другой. Условно говоря, вы отдавали деньги на строительство своего ЖК, а застройщик на них возводил другой. Так возникала проблема обманутых дольщиков, которые ждали ключей от своих квартир годами.
Поскольку разбираться с митингующими обманутыми дольщиками в основном приходилось государству, дело решили кардинально – отменой долевки с переходом на проектное финансирование.
– 99% сделок по договору долевого участия происходили в рамках закона, – говорит Руслан Рахимов, начальник отдела маркетинга ИСК «СтройФедерация». – Оставшийся процент, из-за которого возникали долгострои, создавал существенную проблему для дольщиков. В большинстве случаев мошенникам удавалось избежать ответственности благодаря коррупции. Как лечить? Жестко: сажать на 40-50 лет. Переход на проектное финансирование – плата за нежелание государства бороться с коррупцией.
Что изменится с проектным финансированием?
По новой схеме с 1 июля 2019 года в финансовые взаимоотношения между застройщиком и покупателем «вклинятся» банки. После заключения договора купли-продажи деньги покупателей будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в банковских учреждениях. Забрать их застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если строительная компания задержит сдачу или обанкротится, то деньги несостоявшимся владельцам квартир вернут. Но нужно понимать, на эскроу-счет не начисляются проценты – то, что «съест» инфляция, не будет компенсировано.
Деньги на эскроу-счетах застрахует Агентство по страхованию вкладов. Оно также возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости – 10 млн рублей.
Банки будут полностью контролировать застройщиков, пресекая нецелевое использование средств дольщиков. Они установят перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, и ограничат административную статью расходов.
Вводится правило «Одно разрешение – один застройщик». Одно юридическое лицо получает одно разрешение на строительство дома или комплекса. Правило отменяется при комплексном развитии территорий. По новым правилам компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более трех лет, площадь сданных объектов должна превышать 5 000 кв. м, а на банковском счете должно быть не менее 10% от планируемой стоимости застройки.
Застройщик больше не вправе заниматься другим видом деятельности параллельно со строительством, а также не сможет выпускать ценные бумаги. Если на его счету есть хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома.
С одной стороны, все сделано для защиты интересов граждан. Но с другой – это приведет к тому, что обманутых дольщиков может стать больше.
Перемены, настигшие строительную отрасль, ввели в ступор многих участников рынка недвижимости. Законодательные нововведения смешали застройщикам все карты, ведь бизнес-планы разрабатываются за несколько лет до начала стройки и незапланированные траты грозили сделать строительство убыточным.
Поэтому, чтобы обеспечить себе переходный период к эскроу-счетам, застройщики «набрали» разрешений «с запасом». За прошлый год застройщиками было получено рекордное количество разрешений на строительство жилых домов. Власти быстро раскусили, что застройщики попытались искусственно продлить условия работы по старым правилам, и закрыли лазейку.
По счетам эскроу будут продавать все строящиеся дома. Даже с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. Прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности, где заключено большое количество договоров долевого участия.
Таким образом, часть застройщиков, начавших строительство, никогда его не закончит. Запланированная смета просто не подразумевала переход на проектное финансирование – чтобы продолжить строительство, они должны взять огромный кредит. По сути, это путь к банкротству. Напрашивается вывод – в городе могут появиться новые долгострои.
Что ждет рынок недвижимости и почему поправки к закону пугают девелоперов?
В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом. Негативные тенденции связаны прежде всего с общим экономическим спадом, нехваткой денег у населения. Неизбежное увеличение стоимости жилья из-за перехода на проектное финансирование отрицательно скажется на продажах и может сильно ударить по строительной отрасли в целом.
Итак, первая причина спада в отрасли – игроки рынка недвижимости опасаются, что стоимость жилья возрастет из-за дорогих кредитов для застройщиков.
– В рамках кредита застройщик должен соблюдать огромное количество условий, – говорит начальник отдела маркетинга ИСК «Жилстройинвест» Иван Зорин. – Каждый банк условия выставляет самостоятельно, на их усмотрение. Процентная ставка очень высокая, банки не предлагают ставку менее 10%. За три года производственного цикла придется переплатить до 30%. Это автоматически увеличивает стоимость квадратного метра, даже без учета дополнительных расходов.
И это не единственное, что повлияет на повышение стоимости квадратного метра. Дополнительные 2% НДС, которые добавились с 1 января, тоже внесут свою лепту. Все стройматериалы подорожали, особенно в премиум-сегменте, где представлены стройматериалы не только российского производства.
Возможно, депутаты полагают, что цены на жилье будут удерживаться из-за того, что новостроек много, а спрос не растет. Но нужно учитывать, что с кризисных 2015–2016 годов наблюдается снижение стоимости жилья. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. На фоне того, что цены на товары и услуги постоянно росли, не было заметно, что цены на жилье росли медленнее, чем на все остальное.
– Последние пять лет рентабельность строительных проектов только снижалась, – говорит Иван Зорин. – Но все об этом забывают, думают, что у застройщиков есть большой ресурс куда сжиматься, на самом деле, сжиматься уже некуда. Как мы должны сохранять положительную маржинальность?
Причина вторая – к новой схеме не готовы ни застройщики, ни банки.
– Государство хочет увеличить темпы строительства, но капитала всей банковской системы недостаточно для кредитования строительной отрасли в полном объеме, – говорит Иван Зорин. – Кредитные учреждения очень неохотно идут на проектное финансирование. Сейчас из 52 аккредитованных банков готовы буквально 5. Это Сбербанк, ВТБ, «Россельхозбанк», «Альфа-банк», «Газпромбанк». Они готовы предоставить те условия, на которых мы сможем с ними работать.
Третья причина – новая система пока недостаточно проработана и вызывает вопросы.
– Банки не раскрывают до конца, по каким критериям и как они будут выделять деньги на строительство, – замечает Руслан Рахимов. – По сути, строительная компания может стать заложником банка.
– Проблема в том, что нет четкой модели взаимодействия банков и девелоперов, – рассказывает Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой». – Вы приходите в банк, передаете пакет документов, в итоге через какое-то время банк запрашивает новые, которые ранее не требовались, и так несколько раз. Банки тоже можно понять. Они вынуждены на ходу придумывать схему кредитования девелопера по эскроу.
Причина четвертая – процедура одобрения кредита может затянуться.
– В итоге, если раньше мы, получив разрешение, готовили проектную декларацию, получали заключение о соответствии и выходили на продажу в течение месяца, сейчас, получив ЗОС, мы еще только сдаем документы в банк и ждем их два-три месяца, – говорит Искандер Юсупов.
Причина пятая – непонятно, кто будет нести ответственность за контроль этапов строительства.
Неясно, кто и как будет осуществлять проверки строительных организаций. Банки выступают как гарант сохранности денег на эскроу-счетах, но не в их интересах регулировать строительство. Займется ли этим Минстрой, откроет ли банк специальный отдел, где он найдет специалистов – у застройщиков нет ответов на эти вопросы.
Единственное, о чем можно говорить уверено, – с рынка уйдет большая часть мелких застройщиков. Новым же девелоперам будет очень сложно выйти на рынок. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.
Но в сложившейся ситуации есть и свои плюсы: покупатели будут защищены, а дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам станет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Но застройщики стараются смотреть на все с оптимизмом.
– Нас эскроу-счета не пугают, – говорит Руслан Рахимов. – Компании, которые демпинговали, продавали дешевле себестоимости, породили не только обманутых дольщиков – они увели покупателей у нормальных застройщиков. С введением эскроу-счетов такая практика, думается, уйдет из жизни.
С принятием закона рынок станет прозрачнее, но за это нам придется заплатить. Ситуация по большому счету будет зависеть от позиции банков. От того, насколько они будут интенсивно и охотно выдавать кредиты, как на строительство, так и на ипотеку, под какие проценты, и от того, как скоро прояснятся все туманные моменты.
Что касается сегментов жилья, то в первую очередь перемены ощутят покупатели эконом- и комфорт-классов, меньше – в сегменте бизнес-жилья. Жилье экономкласса рискует превратиться в суперэконом, потому что это, очевидно, единственный путь сохранить низкую цену.
– Очень важно, чтобы застройщики в погоне за сниженной ценой не экономили на качестве. А покупатели, в свою очередь, должны с опаской относиться к компаниям, громко заявляющим о скидках. Сильный дисконт говорит о наличии или финансовых проблем у застройщика, или о снижении качества, – говорит Искандер Юсупов.
Как не попасть впросак с покупкой квартиры
Переход к проектному финансированию определенно приведет к удорожанию стоимости строительства и, следовательно, к росту цен. Эпоха ДДУ неизбежно приближается к логическому завершению, но купить жилье по старым ценам пока еще можно.
– Резкий взлет произойдет в третьем квартале, когда все застройщики будут вынуждены перейти на новые правила игры. Учитывая ожидаемый рост цен в ближайшей перспективе, у покупателей остался последний шанс купить квартиру по старым ценам, – прогнозирует Искандер Юсупов.
– Цены будут держаться еще месяца полтора-два, потом начнут плавно расти, – отмечает Иван Зорин, – Пока можно купить квартиру по договорам долевого участия. ЖК «Символ» и «Аристократ» еще продаются по ДДУ, а с лета мы начинаем работать исключительно с эскроу-счетами.
Цены на вторичное жилье тоже вырастут, но этот рост не будет соответствовать подъему цен на квартиры в новостройках. Не стоит надеяться, что вы успеете продать свою квартиру дороже и купить новую – не успеете. Цена на первичку будет расти намного быстрее, чем цена на вторичку. Если вы собираетесь продавать квартиру, чтобы купить первичку, делайте это сейчас. Прождав месяц, вы можете сильно потерять в разнице.
Источник: https://proufu.ru/news/society/76467-uspet_do_leta_pochemu_seychas_samoe_vremya_kupit_kvartiru/